abril 18, 2017

IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

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que es credito de avio

IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

La fiscalidad del IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional es diferente al alquiler residencial en la medida en que en muchas ocasiones la operación de cesión no queda exenta de IVA. También en materia de IRPF afecta el hecho de que en la vivienda se presten servicios propios de la industria hotelera.

Ya he escrito en otro post acerca de la fiscalidad de las viviendas y locales. tanto desde el punto de vista del arrendador como del inquilino.

Sin embargo, la vivienda que se alquila por motivos turísticos o vacacionales tiene determinadas consideraciones que hacen que merezca la pena ser tratada en un post aparte, tal y como hago en este momento.

Las especificidades vienen dadas, principalmente, por dos motivos:

  • Los alquileres de viviendas vacacionales se regulan, en muchas comunidades autónomas (CCAA), por la normativa de turismo de la correspondiente CCAA y no por la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  • En el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales interviene en bastantes ocasiones una tercera persona, que puede ser un mero intermediario entre el usuario/turista y el propietario, o también puede ser lo que en casi todas las CCAA se llama una empresa gestora, es decir, una empresa que se dedica a ceder a terceras personas la vivienda sin ser su propietario.

Como digo, por esos y otros motivos merece la pena dedicar un único espacio a esta temática.

Así que vamos a ello…

IVA

El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) viene a decirnos que hay determinadas operaciones que están exentas de IVA.

Y en concreto el apartado 23º de dicho artículo 20.1 nos dice que están exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (vamos, el arrendamiento o cesión a cambio de precio) que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.

En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

Por lo tanto, teniendo presente este principio general de que si se prestan servicios propios de la industria hotelera hay que aplicar IVA en la factura, nos podemos encontrar con diferentes situaciones, en función de las personas implicadas en la cesión de la vivienda:

  1. El propietario cede la vivienda directamente al usuario final. en este caso la factura ha de llevar IVA si se prestan dichos servicios y el propietario liquidará trimestralmente este IVA a través del modelo 303 si se prestan los servicios Si no se prestan estos servicios la operación estará exenta de IVA.
  2. El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21% y que el propietario llevará al modelo 303. Y al mismo tiempo la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final aplicará IVA a la factura (10%) sólo si ésta presta servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta, la cesión al usuario final estará exenta de IVA.
  3. El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente. este caso es una mezcla de los dos primeros, es decir, la cesión la está haciendo el propietario al usuario final pero hay en medio un intermediario no considerado “empresa gestora”. En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura al usuario final con un 10% de IVA en el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera.

IRPF

Los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados como:

  • Rendimientos del capital inmobiliario. lo serán aquellos que no se encuentren comprendidos en la categoría de “rendimientos de actividades económicas”.
  • Rendimientos de actividades económicas. lo serán aquellos rendimientos obtenidos utilizando (el perceptor de los ingresos), como mínimo, a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Y también hablaremos de rendimientos de actividades económicas cuando, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se prestan servicios propios de la industria hotelera.

Para la elaboración del apartado dedicado al IVA agradezco enormemente la claridad del post El IVA en el alquiler de viviendas vacacionales elaborado por la economista Eugenia Torrens.

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144 Comentarios

El mero alquiler de vivienda para uso turístico sin la prestación de servicios, no esta sujeto a IVA, solamente deberá cumplimentarse un contrato de alquiler temporal, y declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario ¿ es asi. Mi duda es sobre el tipo de contrato a firmar entre el arrendador y el arrendatario, pues según el art. 5 de la LAU, las viviendas de uso turístico están excluidas de la LAU, pero solo en aquellas comunidades autónomas que tengan normativa sectorial turística. Es decir las viviendas turísticas sin normativa sectorial deberían firmar un contrato de alquiler aplicando la LAU, y las comunidades autónomas que si la tengan, deberán firmar un contrato de cesión de uso sujeto a los contratos del código civil. Me gustaría saber su opinión y felicitarle por su blog.

Respecto al IVA, es como indicas.

Y respecto al contrato, si se dan todos los requisitos mencionados por la letra “e” del artículo 5 LAU, entonces el contrato será con arreglo al código civil. Y si no se dan todos los requisitos, entonces se aplicarán al contrato las normas de la LAU.

Vicente 7 Septiembre, 2015

Para alquilar una vivienda para uso turístico vacacional, es obligatorio un contrato escrito o puede ser verbal como creo que es en la LAU?

El contrato puede ser tanto escrito como verbal.

Esta es la norma general.

Sin embargo, como cada comunidad autónoma tiene su normativa de vivienda vacacional, puede que la tuya requiera que el contrato sea por escrito.

La mayoría exigen que se entregue al usuario, al menos, un recibo con determinada información (mas o menos como la tarjeta que nos entregan a la llegada a un hotel).

Gracias por la información

Hola, deseo alquilar una casa vacacional por días o semanas a través de una agencia, como puedo hacer para los pagos de IVA; IRPF; FACTURAS etc.etc. siempre desde la legalidad, soy nuevo en estas lides y no quisiera me pudiesen imputar algún delito. Gracias

Mi mejor recomendación es que sea un asesor fiscal de tu localidad quien te lleve esta situación, es decir, liquidar el IVA, incluir en tu declaración los rendimientos, presentar tu declaración, etc.

Hola Vicente! yo conozco bien la normativa de Baleares. Si es aquí, te puedo ayudar. De lo contrario, te recomiendo lo mismo que Eduardo… busca un buen asesor fiscal en tu zona!

Gracis Naihara por participar.

Hola Eduardo, si es aquí en Baleares, concretamente en Formentera, según he leído en Google es diferente si ofreces un servicio de limpieza diario, cambio de ropa etc.etc que está gravado con un 23% o si no ofreces el servicio y es el 10% de IVA, aparte no se si hay que hacer declaración cada tres meses; confeccionar factura (Que no se como hacerlo), o declarar los ingresos en la declaración anual. Muchas gracias por tu colaboración. Un saludo.
P.P. Supongo que si es muy complicado tendré que ponerme en contacto con un asesor fiscal.

Hola Naihara, antes he contestado a tu comentario pero creyendo que era otra persona la que me había contestado.

hola naihara, me encantaria que puedas contactar conmigo ya que somos nuevos en esto lo queremos empezar y poder dar este servicio a nuestros clientes nosotros estamaos en baleares mi telefono es 632627012 Ricardo un saludo

Hola haber si me aclaran esta duda: soy autonomo.
Un particular me deja en gestión su apartamento como alojamiento vacacional, solo para temporada de verano, no doy servicos de limpieza ni cambios de ropa en la estancia, tengo autorización de gestión firmado por ambos con un anexo de cantidades netas para él; pongo el ejemplo con cantidades para que sea más claro:
El apartamento se alquila por 1000€ la quincena, 800€ neto para el propietario y 200€ la comisión de gestión. CUÁL ES LA DISTRIBUCION DE FACTURAS?
Gracias anticipadas.

En el post tienes un ejemplo del caso que indicas, es decir, cuando hay un intermediario de por medio que es, no empresa gestora, sino comisionista.

Ante todo felicitarte por tu blog.
Si el propietario es un particular que me cede a mi como empresa gestora sla explotación de la vivienda solo en los meses de verano ¿tiene que darse de alta para el IVA todo el año o cabe la posibilidad de hacerlo de forma puntual?

Si la casa en alquiler está en Andalucía pero el propietario reside en el Pais Vasco, ¿varía en algo?

julia 17 Febrero, 2016

Buenas a todos. Estoy mirando el tema de alquileres vacacionales en el caso que esten exentos de IVA. Pero en Agencia Tributaria me comentaron que hay qye aplicar la prorrata. Me podría explicar que gastos (IVA) se podría deducir? Hay 500 paginas de manual y no viene muy claramente explicado el caso de alquileres vacacionales. quizás hay alguna regla general?
Gracias

Es la primera noticia que tengo, así que agradezco si alguien lo puede aclarar.

Hastad donde yo se, el alquiler vacacional está exento de IVA si no se oferta con servcios propios de la industria hotelera (cambio de sábanas, limpieza diaria, etc).

Buenas tardes, tengo intención de alquilar mi apartamento en la playa en Andalucía y me comentan que tengo que cobrar Iva. Los inquilinos no realizan actividad económica ni yo tampoco, solo pasarán la semana santa descansando. Me comentan que por la ley de arrendamientos urbanos,al no ser alquiler de vivienda habitual la operación no está exenta, luego debo repercutir. más modelo 303, más censo Hacienda. Es realmente así?

Un saludo y enhorabuena por el blog

Si alquilas con dinalidad turística y anuncias la vivienda en canales de oferta turística tendrás que cobrar IVA si has registrado tu vivienda como apartamento turístico.

Pero si lo has registrado como vivienda con fines turisticos entonces está exento de IVA.

Buenas tardes. Tengo una duda.
Poseo dos apartamentos para alquilar y los estoy alquilando a través de una web online.
Mi pregunta es: Los ingresos que obtengo por el alquiler de los apartamentos, los declaro sólo como rendimientos de capital inmobiliario. o tengo que hacer algún tipo de declaración de IVA.
No doy ningún servicio extra en el alquiler, y por lo que he estado leyendo, no tengo que hacer IVA trimestral, pero a la hora de hacer la declaración, sí que debo de declararlo como rendimientos de capital inmobiliario.

hola, muy buen artículo, de los mejores que he encontrado sobre el tema, expongo mi caso por si alguien me puede ayudar :

– Vivo en Andalucía actualmente en un piso que no es de mi propiedad.
– Soy propietario de un piso que fue mi vivienda habitual durante muchos años y ahora, que ya no vivo ahí, la alquilo para larga temporada, por lo que no pago IVA, IRPF ni nada, a pesar de que cada año lo ganado lo declaro como rendimiento de capital inmobiliario.
– He comprado un nuevo piso y pretendo alquilarlo ahora para verano 2016.

Mis preguntas son :

– ¿Cómo creéis que debo gestionar el nuevo piso que pretendo alquilar en verano para que todo siga dentro de la legalidad. ¿como segunda vivienda, cómo alojamiento turístico o cómo? y, dependiendo de la respuesta, ¿qué he de aplicar..IVA, IRPF o nada y cada cuanto tiempo?.
– En cuanto al piso que alquilo para larga temporada, ¿sigue todo igual o cambian las cosas respecto a su gestión. es decir, ¿he de pagar IVA, IRPF o algo nuevo?.

Muchísimas gracias, básicamente es para saber si a los inquilinos de verano he de cobrarles con IVA, sin IVA o lo que sea.

añado al post por si hiciera falta saberlo. pretendo poner anuncios en webs online y mi idea (vistos los posts antiguos de aquí) es intentar declararla como vivienda turística porque creo que encaja mejor con lo descrito, pero espero su opinión.

Pues ya queda respondido también este comentario en la anterior respuesta.

Hola, soy propietario que alquilo la vivienda a un tercero (inmobiliaria) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional. Yo emito factura a la inmobiliaria con 21% IVA sobre las reservas ocupadas que tenga la vivienda y ellos se quedan con una comisión. MI pregunta es la siguiente: ¿qué gastos de iva me puedo deducir a la hora de declarar el iva en el modelo 303? He pedido 3 veces cita en Hacienda y las tres veces me han dicho cosas distintas: (electricidad? mobiliario? electrodomésticos? gastos del registro de la propiedad y notaría? reparaciones?…) muchas gracias por vuestros consejos.

Podrías deducir aquellos gastos que te sean necesarios para la obtención de los ingresos, tales como IBI, reparaciones, suministros, gastos de asesor, amortización del inmueble.

Hola. tengo una vivienda en propiedad en Andalucía. hasta ahora la he alquilado como persona física y pago el irpf de los ingresos menos gastos.
mis preguntas son :
he registrado la vivienda como vivienda de uso turístico. pero se la voy a ceder a una empresa que se va a encargar de explotarla con un contrato por 3 años. yo voy a cobrarle una cantidad fija + el 21% de iva. yo como persona fisica ingresaré ese iva y en la declaración de la renta tributaré por esos ingresos.
La empresa esta obligada a cobrar el 10% de iva a sus inquilinos?
la empresa gestora puede deducir el agua, la electricidad, y todos los gastos de mantenimiento de la vivienda aunque tenga meses que no este alquilada. hasta ahora todo como persona física era prorrateado ?
Gracias

Efectivamente, la empresa gestora tendrá que aplicar el IVA turístico del 10%.

Y podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de sus ingresos.

Hola Eduardo.
En primer lugar agradecerte este blog.

Voy a comprar una vivienda para dedicarla a alquiler vacacional en Granada (solo una unidad de alojamiento), pero tengo una duda a nivel fiscal:
Si la compro a mi nombre como particular (en gananciales además), y yo gestiono el alquiler vacacional, puedo desgravar gastos de luz, agua, IBI, etc. que se produzcan, pero no los gastos de compra del piso.
Si constituyo una empresa y compro el piso a nombre de la empresa, creo que puedo desgravarlo todo, es decir, los gastos generados por la compra del piso también podría desgravarlos, con lo cual hasta que no se pagase podría estar desgravando ¿Es correcto?.

Gracias por tu atención

Hola Juan Miguel.

Creo que es asi, pero no puedo confirmártelo firmemente.

A ver si algún lector experto en fiscalidad puede decirte algo…

Hola Eduardo, ante todo enhorabuena por tu blog y muchas gracias por el.
El tema que yo no acabo de tener claro, es el de los conceptos de “habitual” y de “canal de oferta turística” del Decreto 28/2016, de 2 de febrero que regula en Andalucia desde hace pocos dias lo que se considera o no viviendas con fines turisticos.
Mi familia y yo tenemos un par de apartamentos que alquilamos en periodos de no mas de dos meses seguidos al mismo inquilino y de forma esporadica, algunas veces en verano, alguna Semana Santa y se anuncia en web que no permite la reserva onlain a traves de la web (no como por ejemplo airbnb) Estas webs ponen el anuncio y tus fotos y telefono, pero las personas interesadas contactan con el arrendador y algunas veces visitan el apartamento antes de decidirse.
¿Habria que considerarla vivienda de uso turistico? ¿Se podra incurrir en clandestinidad por anunciarlas sin la inscripcion en el Registro de Turismo de Andalucia?
Muchas gracias de antemano por tu atencion

Hola María ajesús.

Habría que registrarla, ya que se está poniendo en contacto la oferta con la demanda y puede hacerse una reserva, bien por email o bien por teléfono.

Por tanto, si no registras la vivienda sería una actividad clandestina.

Hola Eduardo. Estupendo Blog e inetersantísima sintetización.
Te comento mi caso. Estoy apunto de invertir en una vivienda, que se utilizara en parte con fines turísticos y en parte para uso propio. ya que es un apartamento vacacional. a traves de plataformas colaborativas on line como Airbnb. En Cataluña esto se correspondería con la categoría de vivienda de uso turístico.Hay que comunicar este uso y darse de alta en un Registro para cobrar la tasa turística a los inquilinos
El apartamento lo pondría a nombre de una sociedad parimonial, que hasta ahora no tenía ninguna actividad. Entiendo que tendré que declarar el Rendimiento en el Impuesto de Sociedades. y entonces al ser persona jurídica el arrendadorno se si influye a la hora devengar o no IVA.
Pudiera ser que interesará que lleve Iva para compensarlo con cualquier gasto que se genere en la vivienda y ofrecer estos servicios.
Tanto papeleo me está saturando, y la verdad para cuatro duros que me van a quedar una lo quiere hacer todo legal y no tener complicaciones, pero es una auténtica odisea. y todo como digo para que al final me queden cuatro duros.
Gracias anticipadas!

Si lo vas a destinar a apartamento turistico llevará IVA al 10%.

Pero si lo vas a destinar a vivienda turística es una operación exenta de IVA (al menos segün el criterio actual de la agencia tributaria).

Gracias Eduardo por toda la información.
El problema y que no veo claro, es que:
Las viviendas turisticas las tengo alquiladas todo el año practicamente a clientes diferentes a traves de Booking y otras, pero los ingresos superan los 60000 € anuales esta declaración tambien es incremeto de patrimonio o al llegar a estos numeros debemos de darnos de alta en actividades economicas y ser autonomo.
Gracias

Hola Juan Antonio.

A pesar de esas cifras siguen siendo rendimientos del capital inmobiliario.

No son rendimientos de actividades económicas.

hola. Gracias por este blog.

Yo tengo una vivienda de uso turístico en Caraluña. Está registrada para cobrar la tasa turística.
hasta ahora tenía un contrato de cesión para explotación con una agencia de enero a septiembre. Ella me cobraba una comisión y me emitía una factura con el 21% de iva. Sólo me pagaba los periodos que había podido alquilar, y yo no emitía ninguna factura, ni me daba ninguna información de los clientes.
por lo que he leído está mal planteado, pues no se trata de una empresa gestora, sino de una intrermediaria, en cuyo caso el contrato qwue firmo con la empresa ha de ser de intermediaci´`on, y ha de figurar mis datos en los contratos y factura con el cliente final. ¿es así? o puede hacerse de cualquier manera?
cómo tiene que ser el contrato con la empresa, y la factura? la empresa es reacia a darme información basándose en la ñey de protección de datos…
gracias con antelación

Hola Eduardo.
Desde hace dos años alquilo mi vivienda habitual a través de una plataforma de alquileres vacacionales solo durante los meses de julio y agosto, no con fines lucrativos sino como ayuda económica ya que llevo varios años en paro.
Me había comentado un amigo que si el periodo en el que se ofrece la vivienda no es superior a dos meses no es considerado como negocio turístico y no sería obligatorio solicitar su registro como vivienda turística, pero llevo varios días intentando confirmarlo y no encuentro nada al respecto. ¿ Podría confirmarme este termino. Y en cualquiera de los casos, ¿ deben declararse estos ingresos en renta ?
Muchas gracias por anticipado y saludos.

Los ingresos deben declararse en la renta.

Por otro lado, considero que alquilar dos meses y anunciar en plataformas de turismo vacacional es objeto de registro, es decir, que debes registrar la vivienda.

Finalmente, aunque no te lucres demasiado con el alquiler, se trata de una actividad lucrativa, ya que cambias vivienda por dinero. No existe el concepto de “ayuda económica” sino el de actividad lucrativa o gratuita. Y en tu caso es lucrativa.

Mi vivienda habitual dispone de un apartamento en la parte de abajo, que lo alquilo a través de una página web, no doy niongun servicio complementario.
a la hora de tributar ante hacienda declaro los ingresos y los gastos que se me han generado .
Tengo derecho a la reducción del 60%

Hola Eduardo,
Magnifico blog. Muy esclarecedor para este tema de viviendas de uso turistico que tantas dudas suscita.
Tengo una vivienda situada en la Comunidad Andaluza alquilada a mi hijo con clausula autorizandole al subarriendo.
Va a cambiar de domicilio y está planteandose utilizar la vivienda que me tiene arrendada para alquilarla como vivienda de uso turistico, utilizando la clausula de subarriendo.
Puede hacerlo?
Que consecuencias fiscales, sobre todo en cuanto al IVA, crees que se puede producir?
Gracias anticipadas
Remedios

Puede hacerlo, pero siempre que alquile la completa. Nunca por habitaciones.

Fiscalmente, tu hijo debe pagarte la renta establecida más un 21% de IVA. Esos ingresos debes declararlos como rendimientos del capital inmobiliario.

Tu hijo debe cobrar a los huéspedes la renta pactada, y la operación no lleva IVA. Los ingresos que obtenga tu hijo son para él rendimientos del capital moviliario.

Buenos días para los que alquilamos 1 ó 2 meses de verano solamente, cómo tenemos que tributar en Hacienda, qué casillas tenemos que rellenar, pues hay una cantidad enorme de ellas y seria muy bueno saber cuáles son exactamente, muchísimas gracias.

Se trataría de rendimientos del capital inmobiliario.

Esa es la sección de la declaración de la renpta que tendrías que cumplimentar.

Buenas tardes Eduardo, y gracias por tus consejos,
Nosotros tenemos dos pisos en Andalucía, uno propiedad nuestra y otro a nombre de una s.l. los dos están alquilado a una persona que a su vez los alquila como viviendas con fines turísticos, por lo que no repercute IVA.
Nuestra duda es:
– Tenemos en ambos casos que repercutirle IVA al arrendatario al 10%?.-
– Nos tiene que rentener el 19,5%. –

El arrendatario deberá pagaros un 21% de IVA.

Y tendrá que reteneros un 19%, en ambos casos.

La empresa gestora no aplicará IVA a los turistas salvo que esté prestando servicios de lavado de ropa, cambio de sábanas diario, etc.

Tengo una vivienda de Alquiler Turístico en Andalucía. Mi pregunta es respecto a la Declaración de la Renta por el Rendimiento de dicho alquiler.

En 2015 la he tenido alquilada en total 100 días por tanto el resto del año ¿ tendría que imputármela los días restantes como vivienda a disposición de los titulares.

Y los gastos, ¿ también tendría que prorratearlos, y solo poner en el porcentaje de los días que ha estado alquilada ?

Entiendo que aunque no esté alquilada todo el año, está a mi disposición, sino de los posibles inquilinos.

Espero tu respuesta.

Efectivamente el resto del tiempo es vivienda a tu disposición, y los gastos tendras que prorratearlos al tiempo que ha estado la vivienda alquilada.

Escribo desde Pais Vasco. Voy a poner a través de una agencia (y su página Web) un apartamento en alquiler vacacional. Ellos se encargan de la gestión de alquiler, limpieza, entrega-recogida llaves y cobro al cliente. El apartamento hay que registrarlo y tengo que darme de alta en IAE.

A nivel de facturación el procedimiento que me ofrecen es que ellos facturan directamente al cliente con un 10% de IVA y luego yo debo facturarles a ellos el importe del alquiler menos su comisión con el 21% de IVA. Por si acaso no me he explicado bien, si el alquiler son 100€ ellos cobran 100 + 10% IVA= 110€ y nosotros facturamos a la agencia (100 – %comisión) + 21% IVA.

– ¿ Es correcto lo propuesto a nivel de facturación?

– ¿ Debo hacerme autónomo. Teniendo en cuenta, se supone, que voy a ingresar más que el salario mínimo anual y que el apartamento puede dar rendimientos todo el año de una forma regular?

Muchas gracias de antemano.

Actualmente desconozco la situación en País Vasco del alquiler vacacional.

No se si existen, como en el resto de CCAA, la distinción entre apartamentos turísticos y viviendas turísticas.

Si tu situación es de apartamentos turístico, entonces es correcto lo que te proponen.

Si fuera vivienda turística, entonces la agencia no tendría que cobrar IVA al turista, pues sería operación exenta, pero tu si cobrarías el 21% a la agencia por la comisión.

En cuanto a autónomos, tienes oboigación si ganas más del salario mínimo.

Buenas tardes,
Soy un particular y tengo un piso en propiedad que también es mi vivienda habitual en Andalucía. Y pretendo alquilar dos habitaciones por medio de Airbnb, etc. Concluyo que (corríjame si me equivoco):

– Tengo que inscribirla como vivienda con fines turisticos en el Registro de Turismo de Andalucía.
– No tengo que hacer facturas con IVA, por cuanto que sólo limpio y cambio sábanas y toallas antes y no durante.
-Tributo en IRPF por rendimientos de capital inmobiliario,
– Descuento porcentajes de gastos según ocupación.

Mis preguntas son:
Tengo que darme de alta en la Agencia Estatal Tributaria?
A partir de qué ingresos tengo que darme de alta en Autónomo?
Muchas gracias por toda la información

Sobre “autónomos” ya sabe que oficialmente se exige desde el primer céntimo pero extraoficialmente e incluso jurisprudencialmente se habla de que por debajo del salario mínimo no es necesario. En fin…

Tienes que registrar la vivienda.

Facturas/recibis sin IVA y se declaran como rendimientos dl capital inmobiliario.

Darte de alta en hacienda. La agencia tributaria dice que si.

Yo me he quedado reciente en paro y el propietario del piso donde vivo me ha autorizado a subarrendarlo, lo que supone una ayuda económica ya que con lo que cobró por el desempleo me cuesta llegar a fin de mes.
Mi pregunta es cómo declaró estos ingresos, y si se considera una actividad económica que ponga en peligro seguir cobrando el paro.

Al ser subarrendadora esos ingrsos tendrás que declararlos como rendimientos del capital mobiliario en tu declaración de la renta del año que viene.

Desconozco si podrían afectar a la prestación por desempleo que cobras.

Hay otras cuestiones técnicas que debes tener en cuenta si vas a alquilar turísticamente. En todas las comunidades autónomas en necesario registrar la vivienda como “vivienda turística”.

Además si estás en Andalucía no podrás alwuilar la vivienda por habitaciones si el dueño no vive en ella (no sirve que vivas tu) sino sólo completa.

Hola.
Voy a dedicarme a la limpieza de apartamentos turísticos como autónoma. Haré la limpieza en las entradas y salidas. Mi pregunta es ¿qué tipo de IVA debo aplicar en las facturas mensuales a la propietaria? ¿Y el tipo de IRPF?.
Muchas gracias.

Aunque el tipo de IVA turístico es el 10%, si tu le vas a prestar ese servicio de limpieza a la propietaria me imagino que debes aplicar el tipo general del 21%.

Quien paga el 10% es el turista que ocupa la vivienda.

Gerardo 13 Septiembre, 2016

Buenas. Pretendo alquilar con fines turísticos una vivienda de mi propiedad. Pero para ello quiero anunciarla en una página web creada por mí en vez de en un portal de reservas. En ese caso sigue estando exenta de IVA la operación?
Gracias.

Melisa 19 Septiembre, 2016

Estoy pensando en alquilar de forma vacacional a través de webs especializadas, una casa de huéspedes adosada a mi casa y todo dentro de mi parcela. Sin servicios adicionales por el tema que comentas del IVA. La vivienda se encuentra en alicante.
Por otra parte no realizo la declaración de la renta ya que recibo el salario mínimo y tengo un contrato indefinido. Quería saber como me afectaría esto, ya que percibiría en mi cuenta mi nomina más el ingreso extra por alquiler vacacional. ¿Tendría en ese caso que realizar la declaración de la renta? ¿por utilizar página web tendría que declarar el IVA? me encuentro muy perdida y no se como proceder. Gracias.

Maribel 12 Noviembre, 2016

Buenas tardes,
Tengo una vivienda turística que alquilo en verano pero este mes de Noviembre me han hecho ya una reserve para agosto del año que viene y desde la web de alquiler ya me han hecho la transferencia de todo el coste de la reserva.
Según la politica de cancelación que aplico, si cancelan la reserve 60 dias antes de entrar les tendré que devolver el 100% de la reserva pero ya seria en el año 2017.
¿como debo declarer estos ingresos? ¿como ingresos del año 2016 en la declaración del 2017? ¿y si finalmente cancelan la reserva y les tengo que devolver el dinero? ¿tendría que declarar un ingreso negative en la declaración del 2018?

No sé como gestionar este pago tan adelantado en la declaración por si luego se produjera una canclación.

Hola Eduardo.
Tenemos un piso cedido a una empresa que nos gestiona el alquiler vacacional. Entiendo que la factura que extendemos a esta empresa lleva un 21% de IVA, pero nos dicen que, además, tiene que estar reflejado un 19% de IRPF y no lo entiendo. ¿Nos puedes ayudar? Gracias

Buenas tardes felicidades por el bloq,
Mi pregunta es la siguiente tengo una sociedad ganancial con mi esposa (tenemos un local en alquiler y la sociedad paga Iva) y deseamos comprar un piso para alquilar. tengo intencion de recuperar el iva de la compra y me gustaria saber que figura juridica me vendria mejor si vivienda turistica o apartamento turistico (nuestra comunidad autonoma es Andalucia9. no aportariamos ningun servicio adicional en los alquileres. asi mismo saber si desgravaria la hipoteca.
un saludo-

En cuando a lo de la hipoteca no puedo ayudarte. desconozco la respuesta.

En cuanto a la otra duda, el arrendamiento de apartamento turístico lleva IVA y el de vivienda turística está exento si no ofreces servicios de limpieza, cambio diario de sábanas, …

IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

La fiscalidad del IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional es diferente al alquiler residencial en la medida en que en muchas ocasiones la operación de cesión no queda exenta de IVA. También en materia de IRPF afecta el hecho de que en la vivienda se presten servicios propios de la industria hotelera.

Ya he escrito en otro post acerca de la fiscalidad de las viviendas y locales. tanto desde el punto de vista del arrendador como del inquilino.

Sin embargo, la vivienda que se alquila por motivos turísticos o vacacionales tiene determinadas consideraciones que hacen que merezca la pena ser tratada en un post aparte, tal y como hago en este momento.

Las especificidades vienen dadas, principalmente, por dos motivos:

  • Los alquileres de viviendas vacacionales se regulan, en muchas comunidades autónomas (CCAA), por la normativa de turismo de la correspondiente CCAA y no por la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  • En el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales interviene en bastantes ocasiones una tercera persona, que puede ser un mero intermediario entre el usuario/turista y el propietario, o también puede ser lo que en casi todas las CCAA se llama una empresa gestora, es decir, una empresa que se dedica a ceder a terceras personas la vivienda sin ser su propietario.

Como digo, por esos y otros motivos merece la pena dedicar un único espacio a esta temática.

Así que vamos a ello…

IVA

El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) viene a decirnos que hay determinadas operaciones que están exentas de IVA.

Y en concreto el apartado 23º de dicho artículo 20.1 nos dice que están exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (vamos, el arrendamiento o cesión a cambio de precio) que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.

En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

Por lo tanto, teniendo presente este principio general de que si se prestan servicios propios de la industria hotelera hay que aplicar IVA en la factura, nos podemos encontrar con diferentes situaciones, en función de las personas implicadas en la cesión de la vivienda:

  1. El propietario cede la vivienda directamente al usuario final. en este caso la factura ha de llevar IVA si se prestan dichos servicios y el propietario liquidará trimestralmente este IVA a través del modelo 303 si se prestan los servicios Si no se prestan estos servicios la operación estará exenta de IVA.
  2. El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21% y que el propietario llevará al modelo 303. Y al mismo tiempo la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final aplicará IVA a la factura (10%) sólo si ésta presta servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta, la cesión al usuario final estará exenta de IVA.
  3. El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente. este caso es una mezcla de los dos primeros, es decir, la cesión la está haciendo el propietario al usuario final pero hay en medio un intermediario no considerado “empresa gestora”. En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura al usuario final con un 10% de IVA en el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera.

IRPF

Los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados como:

  • Rendimientos del capital inmobiliario. lo serán aquellos que no se encuentren comprendidos en la categoría de “rendimientos de actividades económicas”.
  • Rendimientos de actividades económicas. lo serán aquellos rendimientos obtenidos utilizando (el perceptor de los ingresos), como mínimo, a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Y también hablaremos de rendimientos de actividades económicas cuando, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se prestan servicios propios de la industria hotelera.

Para la elaboración del apartado dedicado al IVA agradezco enormemente la claridad del post El IVA en el alquiler de viviendas vacacionales elaborado por la economista Eugenia Torrens.

Si crees que esta información te ha sido útil TE PEDIMOS UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales
No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

144 Comentarios

El mero alquiler de vivienda para uso turístico sin la prestación de servicios, no esta sujeto a IVA, solamente deberá cumplimentarse un contrato de alquiler temporal, y declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario ¿ es asi. Mi duda es sobre el tipo de contrato a firmar entre el arrendador y el arrendatario, pues según el art. 5 de la LAU, las viviendas de uso turístico están excluidas de la LAU, pero solo en aquellas comunidades autónomas que tengan normativa sectorial turística. Es decir las viviendas turísticas sin normativa sectorial deberían firmar un contrato de alquiler aplicando la LAU, y las comunidades autónomas que si la tengan, deberán firmar un contrato de cesión de uso sujeto a los contratos del código civil. Me gustaría saber su opinión y felicitarle por su blog.

Respecto al IVA, es como indicas.

Y respecto al contrato, si se dan todos los requisitos mencionados por la letra “e” del artículo 5 LAU, entonces el contrato será con arreglo al código civil. Y si no se dan todos los requisitos, entonces se aplicarán al contrato las normas de la LAU.

Vicente 7 Septiembre, 2015

Para alquilar una vivienda para uso turístico vacacional, es obligatorio un contrato escrito o puede ser verbal como creo que es en la LAU?

El contrato puede ser tanto escrito como verbal.

Esta es la norma general.

Sin embargo, como cada comunidad autónoma tiene su normativa de vivienda vacacional, puede que la tuya requiera que el contrato sea por escrito.

La mayoría exigen que se entregue al usuario, al menos, un recibo con determinada información (mas o menos como la tarjeta que nos entregan a la llegada a un hotel).

Gracias por la información

Hola, deseo alquilar una casa vacacional por días o semanas a través de una agencia, como puedo hacer para los pagos de IVA; IRPF; FACTURAS etc.etc. siempre desde la legalidad, soy nuevo en estas lides y no quisiera me pudiesen imputar algún delito. Gracias

Mi mejor recomendación es que sea un asesor fiscal de tu localidad quien te lleve esta situación, es decir, liquidar el IVA, incluir en tu declaración los rendimientos, presentar tu declaración, etc.

Hola Vicente! yo conozco bien la normativa de Baleares. Si es aquí, te puedo ayudar. De lo contrario, te recomiendo lo mismo que Eduardo… busca un buen asesor fiscal en tu zona!

Gracis Naihara por participar.

Hola Eduardo, si es aquí en Baleares, concretamente en Formentera, según he leído en Google es diferente si ofreces un servicio de limpieza diario, cambio de ropa etc.etc que está gravado con un 23% o si no ofreces el servicio y es el 10% de IVA, aparte no se si hay que hacer declaración cada tres meses; confeccionar factura (Que no se como hacerlo), o declarar los ingresos en la declaración anual. Muchas gracias por tu colaboración. Un saludo.
P.P. Supongo que si es muy complicado tendré que ponerme en contacto con un asesor fiscal.

Hola Naihara, antes he contestado a tu comentario pero creyendo que era otra persona la que me había contestado.

hola naihara, me encantaria que puedas contactar conmigo ya que somos nuevos en esto lo queremos empezar y poder dar este servicio a nuestros clientes nosotros estamaos en baleares mi telefono es 632627012 Ricardo un saludo

Hola haber si me aclaran esta duda: soy autonomo.
Un particular me deja en gestión su apartamento como alojamiento vacacional, solo para temporada de verano, no doy servicos de limpieza ni cambios de ropa en la estancia, tengo autorización de gestión firmado por ambos con un anexo de cantidades netas para él; pongo el ejemplo con cantidades para que sea más claro:
El apartamento se alquila por 1000€ la quincena, 800€ neto para el propietario y 200€ la comisión de gestión. CUÁL ES LA DISTRIBUCION DE FACTURAS?
Gracias anticipadas.

En el post tienes un ejemplo del caso que indicas, es decir, cuando hay un intermediario de por medio que es, no empresa gestora, sino comisionista.

Ante todo felicitarte por tu blog.
Si el propietario es un particular que me cede a mi como empresa gestora sla explotación de la vivienda solo en los meses de verano ¿tiene que darse de alta para el IVA todo el año o cabe la posibilidad de hacerlo de forma puntual?

Si la casa en alquiler está en Andalucía pero el propietario reside en el Pais Vasco, ¿varía en algo?

julia 17 Febrero, 2016

Buenas a todos. Estoy mirando el tema de alquileres vacacionales en el caso que esten exentos de IVA. Pero en Agencia Tributaria me comentaron que hay qye aplicar la prorrata. Me podría explicar que gastos (IVA) se podría deducir? Hay 500 paginas de manual y no viene muy claramente explicado el caso de alquileres vacacionales. quizás hay alguna regla general?
Gracias

Es la primera noticia que tengo, así que agradezco si alguien lo puede aclarar.

Hastad donde yo se, el alquiler vacacional está exento de IVA si no se oferta con servcios propios de la industria hotelera (cambio de sábanas, limpieza diaria, etc).

Buenas tardes, tengo intención de alquilar mi apartamento en la playa en Andalucía y me comentan que tengo que cobrar Iva. Los inquilinos no realizan actividad económica ni yo tampoco, solo pasarán la semana santa descansando. Me comentan que por la ley de arrendamientos urbanos,al no ser alquiler de vivienda habitual la operación no está exenta, luego debo repercutir. más modelo 303, más censo Hacienda. Es realmente así?

Un saludo y enhorabuena por el blog

Si alquilas con dinalidad turística y anuncias la vivienda en canales de oferta turística tendrás que cobrar IVA si has registrado tu vivienda como apartamento turístico.

Pero si lo has registrado como vivienda con fines turisticos entonces está exento de IVA.

Buenas tardes. Tengo una duda.
Poseo dos apartamentos para alquilar y los estoy alquilando a través de una web online.
Mi pregunta es: Los ingresos que obtengo por el alquiler de los apartamentos, los declaro sólo como rendimientos de capital inmobiliario. o tengo que hacer algún tipo de declaración de IVA.
No doy ningún servicio extra en el alquiler, y por lo que he estado leyendo, no tengo que hacer IVA trimestral, pero a la hora de hacer la declaración, sí que debo de declararlo como rendimientos de capital inmobiliario.

hola, muy buen artículo, de los mejores que he encontrado sobre el tema, expongo mi caso por si alguien me puede ayudar :

– Vivo en Andalucía actualmente en un piso que no es de mi propiedad.
– Soy propietario de un piso que fue mi vivienda habitual durante muchos años y ahora, que ya no vivo ahí, la alquilo para larga temporada, por lo que no pago IVA, IRPF ni nada, a pesar de que cada año lo ganado lo declaro como rendimiento de capital inmobiliario.
– He comprado un nuevo piso y pretendo alquilarlo ahora para verano 2016.

Mis preguntas son :

– ¿Cómo creéis que debo gestionar el nuevo piso que pretendo alquilar en verano para que todo siga dentro de la legalidad. ¿como segunda vivienda, cómo alojamiento turístico o cómo? y, dependiendo de la respuesta, ¿qué he de aplicar..IVA, IRPF o nada y cada cuanto tiempo?.
– En cuanto al piso que alquilo para larga temporada, ¿sigue todo igual o cambian las cosas respecto a su gestión. es decir, ¿he de pagar IVA, IRPF o algo nuevo?.

Muchísimas gracias, básicamente es para saber si a los inquilinos de verano he de cobrarles con IVA, sin IVA o lo que sea.

añado al post por si hiciera falta saberlo. pretendo poner anuncios en webs online y mi idea (vistos los posts antiguos de aquí) es intentar declararla como vivienda turística porque creo que encaja mejor con lo descrito, pero espero su opinión.

Pues ya queda respondido también este comentario en la anterior respuesta.

Hola, soy propietario que alquilo la vivienda a un tercero (inmobiliaria) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional. Yo emito factura a la inmobiliaria con 21% IVA sobre las reservas ocupadas que tenga la vivienda y ellos se quedan con una comisión. MI pregunta es la siguiente: ¿qué gastos de iva me puedo deducir a la hora de declarar el iva en el modelo 303? He pedido 3 veces cita en Hacienda y las tres veces me han dicho cosas distintas: (electricidad? mobiliario? electrodomésticos? gastos del registro de la propiedad y notaría? reparaciones?…) muchas gracias por vuestros consejos.

Podrías deducir aquellos gastos que te sean necesarios para la obtención de los ingresos, tales como IBI, reparaciones, suministros, gastos de asesor, amortización del inmueble.

Hola. tengo una vivienda en propiedad en Andalucía. hasta ahora la he alquilado como persona física y pago el irpf de los ingresos menos gastos.
mis preguntas son :
he registrado la vivienda como vivienda de uso turístico. pero se la voy a ceder a una empresa que se va a encargar de explotarla con un contrato por 3 años. yo voy a cobrarle una cantidad fija + el 21% de iva. yo como persona fisica ingresaré ese iva y en la declaración de la renta tributaré por esos ingresos.
La empresa esta obligada a cobrar el 10% de iva a sus inquilinos?
la empresa gestora puede deducir el agua, la electricidad, y todos los gastos de mantenimiento de la vivienda aunque tenga meses que no este alquilada. hasta ahora todo como persona física era prorrateado ?
Gracias

Efectivamente, la empresa gestora tendrá que aplicar el IVA turístico del 10%.

Y podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de sus ingresos.

Hola Eduardo.
En primer lugar agradecerte este blog.

Voy a comprar una vivienda para dedicarla a alquiler vacacional en Granada (solo una unidad de alojamiento), pero tengo una duda a nivel fiscal:
Si la compro a mi nombre como particular (en gananciales además), y yo gestiono el alquiler vacacional, puedo desgravar gastos de luz, agua, IBI, etc. que se produzcan, pero no los gastos de compra del piso.
Si constituyo una empresa y compro el piso a nombre de la empresa, creo que puedo desgravarlo todo, es decir, los gastos generados por la compra del piso también podría desgravarlos, con lo cual hasta que no se pagase podría estar desgravando ¿Es correcto?.

Gracias por tu atención

Hola Juan Miguel.

Creo que es asi, pero no puedo confirmártelo firmemente.

A ver si algún lector experto en fiscalidad puede decirte algo…

Hola Eduardo, ante todo enhorabuena por tu blog y muchas gracias por el.
El tema que yo no acabo de tener claro, es el de los conceptos de “habitual” y de “canal de oferta turística” del Decreto 28/2016, de 2 de febrero que regula en Andalucia desde hace pocos dias lo que se considera o no viviendas con fines turisticos.
Mi familia y yo tenemos un par de apartamentos que alquilamos en periodos de no mas de dos meses seguidos al mismo inquilino y de forma esporadica, algunas veces en verano, alguna Semana Santa y se anuncia en web que no permite la reserva onlain a traves de la web (no como por ejemplo airbnb) Estas webs ponen el anuncio y tus fotos y telefono, pero las personas interesadas contactan con el arrendador y algunas veces visitan el apartamento antes de decidirse.
¿Habria que considerarla vivienda de uso turistico? ¿Se podra incurrir en clandestinidad por anunciarlas sin la inscripcion en el Registro de Turismo de Andalucia?
Muchas gracias de antemano por tu atencion

Hola María ajesús.

Habría que registrarla, ya que se está poniendo en contacto la oferta con la demanda y puede hacerse una reserva, bien por email o bien por teléfono.

Por tanto, si no registras la vivienda sería una actividad clandestina.

Hola Eduardo. Estupendo Blog e inetersantísima sintetización.
Te comento mi caso. Estoy apunto de invertir en una vivienda, que se utilizara en parte con fines turísticos y en parte para uso propio. ya que es un apartamento vacacional. a traves de plataformas colaborativas on line como Airbnb. En Cataluña esto se correspondería con la categoría de vivienda de uso turístico.Hay que comunicar este uso y darse de alta en un Registro para cobrar la tasa turística a los inquilinos
El apartamento lo pondría a nombre de una sociedad parimonial, que hasta ahora no tenía ninguna actividad. Entiendo que tendré que declarar el Rendimiento en el Impuesto de Sociedades. y entonces al ser persona jurídica el arrendadorno se si influye a la hora devengar o no IVA.
Pudiera ser que interesará que lleve Iva para compensarlo con cualquier gasto que se genere en la vivienda y ofrecer estos servicios.
Tanto papeleo me está saturando, y la verdad para cuatro duros que me van a quedar una lo quiere hacer todo legal y no tener complicaciones, pero es una auténtica odisea. y todo como digo para que al final me queden cuatro duros.
Gracias anticipadas!

Si lo vas a destinar a apartamento turistico llevará IVA al 10%.

Pero si lo vas a destinar a vivienda turística es una operación exenta de IVA (al menos segün el criterio actual de la agencia tributaria).

Gracias Eduardo por toda la información.
El problema y que no veo claro, es que:
Las viviendas turisticas las tengo alquiladas todo el año practicamente a clientes diferentes a traves de Booking y otras, pero los ingresos superan los 60000 € anuales esta declaración tambien es incremeto de patrimonio o al llegar a estos numeros debemos de darnos de alta en actividades economicas y ser autonomo.
Gracias

Hola Juan Antonio.

A pesar de esas cifras siguen siendo rendimientos del capital inmobiliario.

No son rendimientos de actividades económicas.

hola. Gracias por este blog.

Yo tengo una vivienda de uso turístico en Caraluña. Está registrada para cobrar la tasa turística.
hasta ahora tenía un contrato de cesión para explotación con una agencia de enero a septiembre. Ella me cobraba una comisión y me emitía una factura con el 21% de iva. Sólo me pagaba los periodos que había podido alquilar, y yo no emitía ninguna factura, ni me daba ninguna información de los clientes.
por lo que he leído está mal planteado, pues no se trata de una empresa gestora, sino de una intrermediaria, en cuyo caso el contrato qwue firmo con la empresa ha de ser de intermediaci´`on, y ha de figurar mis datos en los contratos y factura con el cliente final. ¿es así? o puede hacerse de cualquier manera?
cómo tiene que ser el contrato con la empresa, y la factura? la empresa es reacia a darme información basándose en la ñey de protección de datos…
gracias con antelación

Hola Eduardo.
Desde hace dos años alquilo mi vivienda habitual a través de una plataforma de alquileres vacacionales solo durante los meses de julio y agosto, no con fines lucrativos sino como ayuda económica ya que llevo varios años en paro.
Me había comentado un amigo que si el periodo en el que se ofrece la vivienda no es superior a dos meses no es considerado como negocio turístico y no sería obligatorio solicitar su registro como vivienda turística, pero llevo varios días intentando confirmarlo y no encuentro nada al respecto. ¿ Podría confirmarme este termino. Y en cualquiera de los casos, ¿ deben declararse estos ingresos en renta ?
Muchas gracias por anticipado y saludos.

Los ingresos deben declararse en la renta.

Por otro lado, considero que alquilar dos meses y anunciar en plataformas de turismo vacacional es objeto de registro, es decir, que debes registrar la vivienda.

Finalmente, aunque no te lucres demasiado con el alquiler, se trata de una actividad lucrativa, ya que cambias vivienda por dinero. No existe el concepto de “ayuda económica” sino el de actividad lucrativa o gratuita. Y en tu caso es lucrativa.

Mi vivienda habitual dispone de un apartamento en la parte de abajo, que lo alquilo a través de una página web, no doy niongun servicio complementario.
a la hora de tributar ante hacienda declaro los ingresos y los gastos que se me han generado .
Tengo derecho a la reducción del 60%

Hola Eduardo,
Magnifico blog. Muy esclarecedor para este tema de viviendas de uso turistico que tantas dudas suscita.
Tengo una vivienda situada en la Comunidad Andaluza alquilada a mi hijo con clausula autorizandole al subarriendo.
Va a cambiar de domicilio y está planteandose utilizar la vivienda que me tiene arrendada para alquilarla como vivienda de uso turistico, utilizando la clausula de subarriendo.
Puede hacerlo?
Que consecuencias fiscales, sobre todo en cuanto al IVA, crees que se puede producir?
Gracias anticipadas
Remedios

Puede hacerlo, pero siempre que alquile la completa. Nunca por habitaciones.

Fiscalmente, tu hijo debe pagarte la renta establecida más un 21% de IVA. Esos ingresos debes declararlos como rendimientos del capital inmobiliario.

Tu hijo debe cobrar a los huéspedes la renta pactada, y la operación no lleva IVA. Los ingresos que obtenga tu hijo son para él rendimientos del capital moviliario.

Buenos días para los que alquilamos 1 ó 2 meses de verano solamente, cómo tenemos que tributar en Hacienda, qué casillas tenemos que rellenar, pues hay una cantidad enorme de ellas y seria muy bueno saber cuáles son exactamente, muchísimas gracias.

Se trataría de rendimientos del capital inmobiliario.

Esa es la sección de la declaración de la renpta que tendrías que cumplimentar.

Buenas tardes Eduardo, y gracias por tus consejos,
Nosotros tenemos dos pisos en Andalucía, uno propiedad nuestra y otro a nombre de una s.l. los dos están alquilado a una persona que a su vez los alquila como viviendas con fines turísticos, por lo que no repercute IVA.
Nuestra duda es:
– Tenemos en ambos casos que repercutirle IVA al arrendatario al 10%?.-
– Nos tiene que rentener el 19,5%. –

El arrendatario deberá pagaros un 21% de IVA.

Y tendrá que reteneros un 19%, en ambos casos.

La empresa gestora no aplicará IVA a los turistas salvo que esté prestando servicios de lavado de ropa, cambio de sábanas diario, etc.

Tengo una vivienda de Alquiler Turístico en Andalucía. Mi pregunta es respecto a la Declaración de la Renta por el Rendimiento de dicho alquiler.

En 2015 la he tenido alquilada en total 100 días por tanto el resto del año ¿ tendría que imputármela los días restantes como vivienda a disposición de los titulares.

Y los gastos, ¿ también tendría que prorratearlos, y solo poner en el porcentaje de los días que ha estado alquilada ?

Entiendo que aunque no esté alquilada todo el año, está a mi disposición, sino de los posibles inquilinos.

Espero tu respuesta.

Efectivamente el resto del tiempo es vivienda a tu disposición, y los gastos tendras que prorratearlos al tiempo que ha estado la vivienda alquilada.

Escribo desde Pais Vasco. Voy a poner a través de una agencia (y su página Web) un apartamento en alquiler vacacional. Ellos se encargan de la gestión de alquiler, limpieza, entrega-recogida llaves y cobro al cliente. El apartamento hay que registrarlo y tengo que darme de alta en IAE.

A nivel de facturación el procedimiento que me ofrecen es que ellos facturan directamente al cliente con un 10% de IVA y luego yo debo facturarles a ellos el importe del alquiler menos su comisión con el 21% de IVA. Por si acaso no me he explicado bien, si el alquiler son 100€ ellos cobran 100 + 10% IVA= 110€ y nosotros facturamos a la agencia (100 – %comisión) + 21% IVA.

– ¿ Es correcto lo propuesto a nivel de facturación?

– ¿ Debo hacerme autónomo. Teniendo en cuenta, se supone, que voy a ingresar más que el salario mínimo anual y que el apartamento puede dar rendimientos todo el año de una forma regular?

Muchas gracias de antemano.

Actualmente desconozco la situación en País Vasco del alquiler vacacional.

No se si existen, como en el resto de CCAA, la distinción entre apartamentos turísticos y viviendas turísticas.

Si tu situación es de apartamentos turístico, entonces es correcto lo que te proponen.

Si fuera vivienda turística, entonces la agencia no tendría que cobrar IVA al turista, pues sería operación exenta, pero tu si cobrarías el 21% a la agencia por la comisión.

En cuanto a autónomos, tienes oboigación si ganas más del salario mínimo.

Buenas tardes,
Soy un particular y tengo un piso en propiedad que también es mi vivienda habitual en Andalucía. Y pretendo alquilar dos habitaciones por medio de Airbnb, etc. Concluyo que (corríjame si me equivoco):

– Tengo que inscribirla como vivienda con fines turisticos en el Registro de Turismo de Andalucía.
– No tengo que hacer facturas con IVA, por cuanto que sólo limpio y cambio sábanas y toallas antes y no durante.
-Tributo en IRPF por rendimientos de capital inmobiliario,
– Descuento porcentajes de gastos según ocupación.

Mis preguntas son:
Tengo que darme de alta en la Agencia Estatal Tributaria?
A partir de qué ingresos tengo que darme de alta en Autónomo?
Muchas gracias por toda la información

Sobre “autónomos” ya sabe que oficialmente se exige desde el primer céntimo pero extraoficialmente e incluso jurisprudencialmente se habla de que por debajo del salario mínimo no es necesario. En fin…

Tienes que registrar la vivienda.

Facturas/recibis sin IVA y se declaran como rendimientos dl capital inmobiliario.

Darte de alta en hacienda. La agencia tributaria dice que si.

Yo me he quedado reciente en paro y el propietario del piso donde vivo me ha autorizado a subarrendarlo, lo que supone una ayuda económica ya que con lo que cobró por el desempleo me cuesta llegar a fin de mes.
Mi pregunta es cómo declaró estos ingresos, y si se considera una actividad económica que ponga en peligro seguir cobrando el paro.

Al ser subarrendadora esos ingrsos tendrás que declararlos como rendimientos del capital mobiliario en tu declaración de la renta del año que viene.

Desconozco si podrían afectar a la prestación por desempleo que cobras.

Hay otras cuestiones técnicas que debes tener en cuenta si vas a alquilar turísticamente. En todas las comunidades autónomas en necesario registrar la vivienda como “vivienda turística”.

Además si estás en Andalucía no podrás alwuilar la vivienda por habitaciones si el dueño no vive en ella (no sirve que vivas tu) sino sólo completa.

Hola.
Voy a dedicarme a la limpieza de apartamentos turísticos como autónoma. Haré la limpieza en las entradas y salidas. Mi pregunta es ¿qué tipo de IVA debo aplicar en las facturas mensuales a la propietaria? ¿Y el tipo de IRPF?.
Muchas gracias.

Aunque el tipo de IVA turístico es el 10%, si tu le vas a prestar ese servicio de limpieza a la propietaria me imagino que debes aplicar el tipo general del 21%.

Quien paga el 10% es el turista que ocupa la vivienda.

Gerardo 13 Septiembre, 2016

Buenas. Pretendo alquilar con fines turísticos una vivienda de mi propiedad. Pero para ello quiero anunciarla en una página web creada por mí en vez de en un portal de reservas. En ese caso sigue estando exenta de IVA la operación?
Gracias.

Melisa 19 Septiembre, 2016

Estoy pensando en alquilar de forma vacacional a través de webs especializadas, una casa de huéspedes adosada a mi casa y todo dentro de mi parcela. Sin servicios adicionales por el tema que comentas del IVA. La vivienda se encuentra en alicante.
Por otra parte no realizo la declaración de la renta ya que recibo el salario mínimo y tengo un contrato indefinido. Quería saber como me afectaría esto, ya que percibiría en mi cuenta mi nomina más el ingreso extra por alquiler vacacional. ¿Tendría en ese caso que realizar la declaración de la renta? ¿por utilizar página web tendría que declarar el IVA? me encuentro muy perdida y no se como proceder. Gracias.

Maribel 12 Noviembre, 2016

Buenas tardes,
Tengo una vivienda turística que alquilo en verano pero este mes de Noviembre me han hecho ya una reserve para agosto del año que viene y desde la web de alquiler ya me han hecho la transferencia de todo el coste de la reserva.
Según la politica de cancelación que aplico, si cancelan la reserve 60 dias antes de entrar les tendré que devolver el 100% de la reserva pero ya seria en el año 2017.
¿como debo declarer estos ingresos? ¿como ingresos del año 2016 en la declaración del 2017? ¿y si finalmente cancelan la reserva y les tengo que devolver el dinero? ¿tendría que declarar un ingreso negative en la declaración del 2018?

No sé como gestionar este pago tan adelantado en la declaración por si luego se produjera una canclación.

Hola Eduardo.
Tenemos un piso cedido a una empresa que nos gestiona el alquiler vacacional. Entiendo que la factura que extendemos a esta empresa lleva un 21% de IVA, pero nos dicen que, además, tiene que estar reflejado un 19% de IRPF y no lo entiendo. ¿Nos puedes ayudar? Gracias

Buenas tardes felicidades por el bloq,
Mi pregunta es la siguiente tengo una sociedad ganancial con mi esposa (tenemos un local en alquiler y la sociedad paga Iva) y deseamos comprar un piso para alquilar. tengo intencion de recuperar el iva de la compra y me gustaria saber que figura juridica me vendria mejor si vivienda turistica o apartamento turistico (nuestra comunidad autonoma es Andalucia9. no aportariamos ningun servicio adicional en los alquileres. asi mismo saber si desgravaria la hipoteca.
un saludo-

En cuando a lo de la hipoteca no puedo ayudarte. desconozco la respuesta.

En cuanto a la otra duda, el arrendamiento de apartamento turístico lleva IVA y el de vivienda turística está exento si no ofreces servicios de limpieza, cambio diario de sábanas, …

IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

La fiscalidad del IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional es diferente al alquiler residencial en la medida en que en muchas ocasiones la operación de cesión no queda exenta de IVA. También en materia de IRPF afecta el hecho de que en la vivienda se presten servicios propios de la industria hotelera.

Ya he escrito en otro post acerca de la fiscalidad de las viviendas y locales. tanto desde el punto de vista del arrendador como del inquilino.

Sin embargo, la vivienda que se alquila por motivos turísticos o vacacionales tiene determinadas consideraciones que hacen que merezca la pena ser tratada en un post aparte, tal y como hago en este momento.

Las especificidades vienen dadas, principalmente, por dos motivos:

  • Los alquileres de viviendas vacacionales se regulan, en muchas comunidades autónomas (CCAA), por la normativa de turismo de la correspondiente CCAA y no por la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  • En el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales interviene en bastantes ocasiones una tercera persona, que puede ser un mero intermediario entre el usuario/turista y el propietario, o también puede ser lo que en casi todas las CCAA se llama una empresa gestora, es decir, una empresa que se dedica a ceder a terceras personas la vivienda sin ser su propietario.

Como digo, por esos y otros motivos merece la pena dedicar un único espacio a esta temática.

Así que vamos a ello…

IVA

El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) viene a decirnos que hay determinadas operaciones que están exentas de IVA.

Y en concreto el apartado 23º de dicho artículo 20.1 nos dice que están exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (vamos, el arrendamiento o cesión a cambio de precio) que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.

En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

Por lo tanto, teniendo presente este principio general de que si se prestan servicios propios de la industria hotelera hay que aplicar IVA en la factura, nos podemos encontrar con diferentes situaciones, en función de las personas implicadas en la cesión de la vivienda:

  1. El propietario cede la vivienda directamente al usuario final. en este caso la factura ha de llevar IVA si se prestan dichos servicios y el propietario liquidará trimestralmente este IVA a través del modelo 303 si se prestan los servicios Si no se prestan estos servicios la operación estará exenta de IVA.
  2. El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21% y que el propietario llevará al modelo 303. Y al mismo tiempo la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final aplicará IVA a la factura (10%) sólo si ésta presta servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta, la cesión al usuario final estará exenta de IVA.
  3. El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente. este caso es una mezcla de los dos primeros, es decir, la cesión la está haciendo el propietario al usuario final pero hay en medio un intermediario no considerado “empresa gestora”. En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura al usuario final con un 10% de IVA en el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera.

IRPF

Los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados como:

  • Rendimientos del capital inmobiliario. lo serán aquellos que no se encuentren comprendidos en la categoría de “rendimientos de actividades económicas”.
  • Rendimientos de actividades económicas. lo serán aquellos rendimientos obtenidos utilizando (el perceptor de los ingresos), como mínimo, a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Y también hablaremos de rendimientos de actividades económicas cuando, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se prestan servicios propios de la industria hotelera.

Para la elaboración del apartado dedicado al IVA agradezco enormemente la claridad del post El IVA en el alquiler de viviendas vacacionales elaborado por la economista Eugenia Torrens.

Si crees que esta información te ha sido útil TE PEDIMOS UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales
No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

144 Comentarios

El mero alquiler de vivienda para uso turístico sin la prestación de servicios, no esta sujeto a IVA, solamente deberá cumplimentarse un contrato de alquiler temporal, y declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario ¿ es asi. Mi duda es sobre el tipo de contrato a firmar entre el arrendador y el arrendatario, pues según el art. 5 de la LAU, las viviendas de uso turístico están excluidas de la LAU, pero solo en aquellas comunidades autónomas que tengan normativa sectorial turística. Es decir las viviendas turísticas sin normativa sectorial deberían firmar un contrato de alquiler aplicando la LAU, y las comunidades autónomas que si la tengan, deberán firmar un contrato de cesión de uso sujeto a los contratos del código civil. Me gustaría saber su opinión y felicitarle por su blog.

Respecto al IVA, es como indicas.

Y respecto al contrato, si se dan todos los requisitos mencionados por la letra “e” del artículo 5 LAU, entonces el contrato será con arreglo al código civil. Y si no se dan todos los requisitos, entonces se aplicarán al contrato las normas de la LAU.

Vicente 7 Septiembre, 2015

Para alquilar una vivienda para uso turístico vacacional, es obligatorio un contrato escrito o puede ser verbal como creo que es en la LAU?

El contrato puede ser tanto escrito como verbal.

Esta es la norma general.

Sin embargo, como cada comunidad autónoma tiene su normativa de vivienda vacacional, puede que la tuya requiera que el contrato sea por escrito.

La mayoría exigen que se entregue al usuario, al menos, un recibo con determinada información (mas o menos como la tarjeta que nos entregan a la llegada a un hotel).

Gracias por la información

Hola, deseo alquilar una casa vacacional por días o semanas a través de una agencia, como puedo hacer para los pagos de IVA; IRPF; FACTURAS etc.etc. siempre desde la legalidad, soy nuevo en estas lides y no quisiera me pudiesen imputar algún delito. Gracias

Mi mejor recomendación es que sea un asesor fiscal de tu localidad quien te lleve esta situación, es decir, liquidar el IVA, incluir en tu declaración los rendimientos, presentar tu declaración, etc.

Hola Vicente! yo conozco bien la normativa de Baleares. Si es aquí, te puedo ayudar. De lo contrario, te recomiendo lo mismo que Eduardo… busca un buen asesor fiscal en tu zona!

Gracis Naihara por participar.

Hola Eduardo, si es aquí en Baleares, concretamente en Formentera, según he leído en Google es diferente si ofreces un servicio de limpieza diario, cambio de ropa etc.etc que está gravado con un 23% o si no ofreces el servicio y es el 10% de IVA, aparte no se si hay que hacer declaración cada tres meses; confeccionar factura (Que no se como hacerlo), o declarar los ingresos en la declaración anual. Muchas gracias por tu colaboración. Un saludo.
P.P. Supongo que si es muy complicado tendré que ponerme en contacto con un asesor fiscal.

Hola Naihara, antes he contestado a tu comentario pero creyendo que era otra persona la que me había contestado.

hola naihara, me encantaria que puedas contactar conmigo ya que somos nuevos en esto lo queremos empezar y poder dar este servicio a nuestros clientes nosotros estamaos en baleares mi telefono es 632627012 Ricardo un saludo

Hola haber si me aclaran esta duda: soy autonomo.
Un particular me deja en gestión su apartamento como alojamiento vacacional, solo para temporada de verano, no doy servicos de limpieza ni cambios de ropa en la estancia, tengo autorización de gestión firmado por ambos con un anexo de cantidades netas para él; pongo el ejemplo con cantidades para que sea más claro:
El apartamento se alquila por 1000€ la quincena, 800€ neto para el propietario y 200€ la comisión de gestión. CUÁL ES LA DISTRIBUCION DE FACTURAS?
Gracias anticipadas.

En el post tienes un ejemplo del caso que indicas, es decir, cuando hay un intermediario de por medio que es, no empresa gestora, sino comisionista.

Ante todo felicitarte por tu blog.
Si el propietario es un particular que me cede a mi como empresa gestora sla explotación de la vivienda solo en los meses de verano ¿tiene que darse de alta para el IVA todo el año o cabe la posibilidad de hacerlo de forma puntual?

Si la casa en alquiler está en Andalucía pero el propietario reside en el Pais Vasco, ¿varía en algo?

julia 17 Febrero, 2016

Buenas a todos. Estoy mirando el tema de alquileres vacacionales en el caso que esten exentos de IVA. Pero en Agencia Tributaria me comentaron que hay qye aplicar la prorrata. Me podría explicar que gastos (IVA) se podría deducir? Hay 500 paginas de manual y no viene muy claramente explicado el caso de alquileres vacacionales. quizás hay alguna regla general?
Gracias

Es la primera noticia que tengo, así que agradezco si alguien lo puede aclarar.

Hastad donde yo se, el alquiler vacacional está exento de IVA si no se oferta con servcios propios de la industria hotelera (cambio de sábanas, limpieza diaria, etc).

Buenas tardes, tengo intención de alquilar mi apartamento en la playa en Andalucía y me comentan que tengo que cobrar Iva. Los inquilinos no realizan actividad económica ni yo tampoco, solo pasarán la semana santa descansando. Me comentan que por la ley de arrendamientos urbanos,al no ser alquiler de vivienda habitual la operación no está exenta, luego debo repercutir. más modelo 303, más censo Hacienda. Es realmente así?

Un saludo y enhorabuena por el blog

Si alquilas con dinalidad turística y anuncias la vivienda en canales de oferta turística tendrás que cobrar IVA si has registrado tu vivienda como apartamento turístico.

Pero si lo has registrado como vivienda con fines turisticos entonces está exento de IVA.

Buenas tardes. Tengo una duda.
Poseo dos apartamentos para alquilar y los estoy alquilando a través de una web online.
Mi pregunta es: Los ingresos que obtengo por el alquiler de los apartamentos, los declaro sólo como rendimientos de capital inmobiliario. o tengo que hacer algún tipo de declaración de IVA.
No doy ningún servicio extra en el alquiler, y por lo que he estado leyendo, no tengo que hacer IVA trimestral, pero a la hora de hacer la declaración, sí que debo de declararlo como rendimientos de capital inmobiliario.

hola, muy buen artículo, de los mejores que he encontrado sobre el tema, expongo mi caso por si alguien me puede ayudar :

– Vivo en Andalucía actualmente en un piso que no es de mi propiedad.
– Soy propietario de un piso que fue mi vivienda habitual durante muchos años y ahora, que ya no vivo ahí, la alquilo para larga temporada, por lo que no pago IVA, IRPF ni nada, a pesar de que cada año lo ganado lo declaro como rendimiento de capital inmobiliario.
– He comprado un nuevo piso y pretendo alquilarlo ahora para verano 2016.

Mis preguntas son :

– ¿Cómo creéis que debo gestionar el nuevo piso que pretendo alquilar en verano para que todo siga dentro de la legalidad. ¿como segunda vivienda, cómo alojamiento turístico o cómo? y, dependiendo de la respuesta, ¿qué he de aplicar..IVA, IRPF o nada y cada cuanto tiempo?.
– En cuanto al piso que alquilo para larga temporada, ¿sigue todo igual o cambian las cosas respecto a su gestión. es decir, ¿he de pagar IVA, IRPF o algo nuevo?.

Muchísimas gracias, básicamente es para saber si a los inquilinos de verano he de cobrarles con IVA, sin IVA o lo que sea.

añado al post por si hiciera falta saberlo. pretendo poner anuncios en webs online y mi idea (vistos los posts antiguos de aquí) es intentar declararla como vivienda turística porque creo que encaja mejor con lo descrito, pero espero su opinión.

Pues ya queda respondido también este comentario en la anterior respuesta.

Hola, soy propietario que alquilo la vivienda a un tercero (inmobiliaria) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional. Yo emito factura a la inmobiliaria con 21% IVA sobre las reservas ocupadas que tenga la vivienda y ellos se quedan con una comisión. MI pregunta es la siguiente: ¿qué gastos de iva me puedo deducir a la hora de declarar el iva en el modelo 303? He pedido 3 veces cita en Hacienda y las tres veces me han dicho cosas distintas: (electricidad? mobiliario? electrodomésticos? gastos del registro de la propiedad y notaría? reparaciones?…) muchas gracias por vuestros consejos.

Podrías deducir aquellos gastos que te sean necesarios para la obtención de los ingresos, tales como IBI, reparaciones, suministros, gastos de asesor, amortización del inmueble.

Hola. tengo una vivienda en propiedad en Andalucía. hasta ahora la he alquilado como persona física y pago el irpf de los ingresos menos gastos.
mis preguntas son :
he registrado la vivienda como vivienda de uso turístico. pero se la voy a ceder a una empresa que se va a encargar de explotarla con un contrato por 3 años. yo voy a cobrarle una cantidad fija + el 21% de iva. yo como persona fisica ingresaré ese iva y en la declaración de la renta tributaré por esos ingresos.
La empresa esta obligada a cobrar el 10% de iva a sus inquilinos?
la empresa gestora puede deducir el agua, la electricidad, y todos los gastos de mantenimiento de la vivienda aunque tenga meses que no este alquilada. hasta ahora todo como persona física era prorrateado ?
Gracias

Efectivamente, la empresa gestora tendrá que aplicar el IVA turístico del 10%.

Y podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de sus ingresos.

Hola Eduardo.
En primer lugar agradecerte este blog.

Voy a comprar una vivienda para dedicarla a alquiler vacacional en Granada (solo una unidad de alojamiento), pero tengo una duda a nivel fiscal:
Si la compro a mi nombre como particular (en gananciales además), y yo gestiono el alquiler vacacional, puedo desgravar gastos de luz, agua, IBI, etc. que se produzcan, pero no los gastos de compra del piso.
Si constituyo una empresa y compro el piso a nombre de la empresa, creo que puedo desgravarlo todo, es decir, los gastos generados por la compra del piso también podría desgravarlos, con lo cual hasta que no se pagase podría estar desgravando ¿Es correcto?.

Gracias por tu atención

Hola Juan Miguel.

Creo que es asi, pero no puedo confirmártelo firmemente.

A ver si algún lector experto en fiscalidad puede decirte algo…

Hola Eduardo, ante todo enhorabuena por tu blog y muchas gracias por el.
El tema que yo no acabo de tener claro, es el de los conceptos de “habitual” y de “canal de oferta turística” del Decreto 28/2016, de 2 de febrero que regula en Andalucia desde hace pocos dias lo que se considera o no viviendas con fines turisticos.
Mi familia y yo tenemos un par de apartamentos que alquilamos en periodos de no mas de dos meses seguidos al mismo inquilino y de forma esporadica, algunas veces en verano, alguna Semana Santa y se anuncia en web que no permite la reserva onlain a traves de la web (no como por ejemplo airbnb) Estas webs ponen el anuncio y tus fotos y telefono, pero las personas interesadas contactan con el arrendador y algunas veces visitan el apartamento antes de decidirse.
¿Habria que considerarla vivienda de uso turistico? ¿Se podra incurrir en clandestinidad por anunciarlas sin la inscripcion en el Registro de Turismo de Andalucia?
Muchas gracias de antemano por tu atencion

Hola María ajesús.

Habría que registrarla, ya que se está poniendo en contacto la oferta con la demanda y puede hacerse una reserva, bien por email o bien por teléfono.

Por tanto, si no registras la vivienda sería una actividad clandestina.

Hola Eduardo. Estupendo Blog e inetersantísima sintetización.
Te comento mi caso. Estoy apunto de invertir en una vivienda, que se utilizara en parte con fines turísticos y en parte para uso propio. ya que es un apartamento vacacional. a traves de plataformas colaborativas on line como Airbnb. En Cataluña esto se correspondería con la categoría de vivienda de uso turístico.Hay que comunicar este uso y darse de alta en un Registro para cobrar la tasa turística a los inquilinos
El apartamento lo pondría a nombre de una sociedad parimonial, que hasta ahora no tenía ninguna actividad. Entiendo que tendré que declarar el Rendimiento en el Impuesto de Sociedades. y entonces al ser persona jurídica el arrendadorno se si influye a la hora devengar o no IVA.
Pudiera ser que interesará que lleve Iva para compensarlo con cualquier gasto que se genere en la vivienda y ofrecer estos servicios.
Tanto papeleo me está saturando, y la verdad para cuatro duros que me van a quedar una lo quiere hacer todo legal y no tener complicaciones, pero es una auténtica odisea. y todo como digo para que al final me queden cuatro duros.
Gracias anticipadas!

Si lo vas a destinar a apartamento turistico llevará IVA al 10%.

Pero si lo vas a destinar a vivienda turística es una operación exenta de IVA (al menos segün el criterio actual de la agencia tributaria).

Gracias Eduardo por toda la información.
El problema y que no veo claro, es que:
Las viviendas turisticas las tengo alquiladas todo el año practicamente a clientes diferentes a traves de Booking y otras, pero los ingresos superan los 60000 € anuales esta declaración tambien es incremeto de patrimonio o al llegar a estos numeros debemos de darnos de alta en actividades economicas y ser autonomo.
Gracias

Hola Juan Antonio.

A pesar de esas cifras siguen siendo rendimientos del capital inmobiliario.

No son rendimientos de actividades económicas.

hola. Gracias por este blog.

Yo tengo una vivienda de uso turístico en Caraluña. Está registrada para cobrar la tasa turística.
hasta ahora tenía un contrato de cesión para explotación con una agencia de enero a septiembre. Ella me cobraba una comisión y me emitía una factura con el 21% de iva. Sólo me pagaba los periodos que había podido alquilar, y yo no emitía ninguna factura, ni me daba ninguna información de los clientes.
por lo que he leído está mal planteado, pues no se trata de una empresa gestora, sino de una intrermediaria, en cuyo caso el contrato qwue firmo con la empresa ha de ser de intermediaci´`on, y ha de figurar mis datos en los contratos y factura con el cliente final. ¿es así? o puede hacerse de cualquier manera?
cómo tiene que ser el contrato con la empresa, y la factura? la empresa es reacia a darme información basándose en la ñey de protección de datos…
gracias con antelación

Hola Eduardo.
Desde hace dos años alquilo mi vivienda habitual a través de una plataforma de alquileres vacacionales solo durante los meses de julio y agosto, no con fines lucrativos sino como ayuda económica ya que llevo varios años en paro.
Me había comentado un amigo que si el periodo en el que se ofrece la vivienda no es superior a dos meses no es considerado como negocio turístico y no sería obligatorio solicitar su registro como vivienda turística, pero llevo varios días intentando confirmarlo y no encuentro nada al respecto. ¿ Podría confirmarme este termino. Y en cualquiera de los casos, ¿ deben declararse estos ingresos en renta ?
Muchas gracias por anticipado y saludos.

Los ingresos deben declararse en la renta.

Por otro lado, considero que alquilar dos meses y anunciar en plataformas de turismo vacacional es objeto de registro, es decir, que debes registrar la vivienda.

Finalmente, aunque no te lucres demasiado con el alquiler, se trata de una actividad lucrativa, ya que cambias vivienda por dinero. No existe el concepto de “ayuda económica” sino el de actividad lucrativa o gratuita. Y en tu caso es lucrativa.

Mi vivienda habitual dispone de un apartamento en la parte de abajo, que lo alquilo a través de una página web, no doy niongun servicio complementario.
a la hora de tributar ante hacienda declaro los ingresos y los gastos que se me han generado .
Tengo derecho a la reducción del 60%

Hola Eduardo,
Magnifico blog. Muy esclarecedor para este tema de viviendas de uso turistico que tantas dudas suscita.
Tengo una vivienda situada en la Comunidad Andaluza alquilada a mi hijo con clausula autorizandole al subarriendo.
Va a cambiar de domicilio y está planteandose utilizar la vivienda que me tiene arrendada para alquilarla como vivienda de uso turistico, utilizando la clausula de subarriendo.
Puede hacerlo?
Que consecuencias fiscales, sobre todo en cuanto al IVA, crees que se puede producir?
Gracias anticipadas
Remedios

Puede hacerlo, pero siempre que alquile la completa. Nunca por habitaciones.

Fiscalmente, tu hijo debe pagarte la renta establecida más un 21% de IVA. Esos ingresos debes declararlos como rendimientos del capital inmobiliario.

Tu hijo debe cobrar a los huéspedes la renta pactada, y la operación no lleva IVA. Los ingresos que obtenga tu hijo son para él rendimientos del capital moviliario.

Buenos días para los que alquilamos 1 ó 2 meses de verano solamente, cómo tenemos que tributar en Hacienda, qué casillas tenemos que rellenar, pues hay una cantidad enorme de ellas y seria muy bueno saber cuáles son exactamente, muchísimas gracias.

Se trataría de rendimientos del capital inmobiliario.

Esa es la sección de la declaración de la renpta que tendrías que cumplimentar.

Buenas tardes Eduardo, y gracias por tus consejos,
Nosotros tenemos dos pisos en Andalucía, uno propiedad nuestra y otro a nombre de una s.l. los dos están alquilado a una persona que a su vez los alquila como viviendas con fines turísticos, por lo que no repercute IVA.
Nuestra duda es:
– Tenemos en ambos casos que repercutirle IVA al arrendatario al 10%?.-
– Nos tiene que rentener el 19,5%. –

El arrendatario deberá pagaros un 21% de IVA.

Y tendrá que reteneros un 19%, en ambos casos.

La empresa gestora no aplicará IVA a los turistas salvo que esté prestando servicios de lavado de ropa, cambio de sábanas diario, etc.

Tengo una vivienda de Alquiler Turístico en Andalucía. Mi pregunta es respecto a la Declaración de la Renta por el Rendimiento de dicho alquiler.

En 2015 la he tenido alquilada en total 100 días por tanto el resto del año ¿ tendría que imputármela los días restantes como vivienda a disposición de los titulares.

Y los gastos, ¿ también tendría que prorratearlos, y solo poner en el porcentaje de los días que ha estado alquilada ?

Entiendo que aunque no esté alquilada todo el año, está a mi disposición, sino de los posibles inquilinos.

Espero tu respuesta.

Efectivamente el resto del tiempo es vivienda a tu disposición, y los gastos tendras que prorratearlos al tiempo que ha estado la vivienda alquilada.

Escribo desde Pais Vasco. Voy a poner a través de una agencia (y su página Web) un apartamento en alquiler vacacional. Ellos se encargan de la gestión de alquiler, limpieza, entrega-recogida llaves y cobro al cliente. El apartamento hay que registrarlo y tengo que darme de alta en IAE.

A nivel de facturación el procedimiento que me ofrecen es que ellos facturan directamente al cliente con un 10% de IVA y luego yo debo facturarles a ellos el importe del alquiler menos su comisión con el 21% de IVA. Por si acaso no me he explicado bien, si el alquiler son 100€ ellos cobran 100 + 10% IVA= 110€ y nosotros facturamos a la agencia (100 – %comisión) + 21% IVA.

– ¿ Es correcto lo propuesto a nivel de facturación?

– ¿ Debo hacerme autónomo. Teniendo en cuenta, se supone, que voy a ingresar más que el salario mínimo anual y que el apartamento puede dar rendimientos todo el año de una forma regular?

Muchas gracias de antemano.

Actualmente desconozco la situación en País Vasco del alquiler vacacional.

No se si existen, como en el resto de CCAA, la distinción entre apartamentos turísticos y viviendas turísticas.

Si tu situación es de apartamentos turístico, entonces es correcto lo que te proponen.

Si fuera vivienda turística, entonces la agencia no tendría que cobrar IVA al turista, pues sería operación exenta, pero tu si cobrarías el 21% a la agencia por la comisión.

En cuanto a autónomos, tienes oboigación si ganas más del salario mínimo.

Buenas tardes,
Soy un particular y tengo un piso en propiedad que también es mi vivienda habitual en Andalucía. Y pretendo alquilar dos habitaciones por medio de Airbnb, etc. Concluyo que (corríjame si me equivoco):

– Tengo que inscribirla como vivienda con fines turisticos en el Registro de Turismo de Andalucía.
– No tengo que hacer facturas con IVA, por cuanto que sólo limpio y cambio sábanas y toallas antes y no durante.
-Tributo en IRPF por rendimientos de capital inmobiliario,
– Descuento porcentajes de gastos según ocupación.

Mis preguntas son:
Tengo que darme de alta en la Agencia Estatal Tributaria?
A partir de qué ingresos tengo que darme de alta en Autónomo?
Muchas gracias por toda la información

Sobre “autónomos” ya sabe que oficialmente se exige desde el primer céntimo pero extraoficialmente e incluso jurisprudencialmente se habla de que por debajo del salario mínimo no es necesario. En fin…

Tienes que registrar la vivienda.

Facturas/recibis sin IVA y se declaran como rendimientos dl capital inmobiliario.

Darte de alta en hacienda. La agencia tributaria dice que si.

Yo me he quedado reciente en paro y el propietario del piso donde vivo me ha autorizado a subarrendarlo, lo que supone una ayuda económica ya que con lo que cobró por el desempleo me cuesta llegar a fin de mes.
Mi pregunta es cómo declaró estos ingresos, y si se considera una actividad económica que ponga en peligro seguir cobrando el paro.

Al ser subarrendadora esos ingrsos tendrás que declararlos como rendimientos del capital mobiliario en tu declaración de la renta del año que viene.

Desconozco si podrían afectar a la prestación por desempleo que cobras.

Hay otras cuestiones técnicas que debes tener en cuenta si vas a alquilar turísticamente. En todas las comunidades autónomas en necesario registrar la vivienda como “vivienda turística”.

Además si estás en Andalucía no podrás alwuilar la vivienda por habitaciones si el dueño no vive en ella (no sirve que vivas tu) sino sólo completa.

Hola.
Voy a dedicarme a la limpieza de apartamentos turísticos como autónoma. Haré la limpieza en las entradas y salidas. Mi pregunta es ¿qué tipo de IVA debo aplicar en las facturas mensuales a la propietaria? ¿Y el tipo de IRPF?.
Muchas gracias.

Aunque el tipo de IVA turístico es el 10%, si tu le vas a prestar ese servicio de limpieza a la propietaria me imagino que debes aplicar el tipo general del 21%.

Quien paga el 10% es el turista que ocupa la vivienda.

Gerardo 13 Septiembre, 2016

Buenas. Pretendo alquilar con fines turísticos una vivienda de mi propiedad. Pero para ello quiero anunciarla en una página web creada por mí en vez de en un portal de reservas. En ese caso sigue estando exenta de IVA la operación?
Gracias.

Melisa 19 Septiembre, 2016

Estoy pensando en alquilar de forma vacacional a través de webs especializadas, una casa de huéspedes adosada a mi casa y todo dentro de mi parcela. Sin servicios adicionales por el tema que comentas del IVA. La vivienda se encuentra en alicante.
Por otra parte no realizo la declaración de la renta ya que recibo el salario mínimo y tengo un contrato indefinido. Quería saber como me afectaría esto, ya que percibiría en mi cuenta mi nomina más el ingreso extra por alquiler vacacional. ¿Tendría en ese caso que realizar la declaración de la renta? ¿por utilizar página web tendría que declarar el IVA? me encuentro muy perdida y no se como proceder. Gracias.

Maribel 12 Noviembre, 2016

Buenas tardes,
Tengo una vivienda turística que alquilo en verano pero este mes de Noviembre me han hecho ya una reserve para agosto del año que viene y desde la web de alquiler ya me han hecho la transferencia de todo el coste de la reserva.
Según la politica de cancelación que aplico, si cancelan la reserve 60 dias antes de entrar les tendré que devolver el 100% de la reserva pero ya seria en el año 2017.
¿como debo declarer estos ingresos? ¿como ingresos del año 2016 en la declaración del 2017? ¿y si finalmente cancelan la reserva y les tengo que devolver el dinero? ¿tendría que declarar un ingreso negative en la declaración del 2018?

No sé como gestionar este pago tan adelantado en la declaración por si luego se produjera una canclación.

Hola Eduardo.
Tenemos un piso cedido a una empresa que nos gestiona el alquiler vacacional. Entiendo que la factura que extendemos a esta empresa lleva un 21% de IVA, pero nos dicen que, además, tiene que estar reflejado un 19% de IRPF y no lo entiendo. ¿Nos puedes ayudar? Gracias

Buenas tardes felicidades por el bloq,
Mi pregunta es la siguiente tengo una sociedad ganancial con mi esposa (tenemos un local en alquiler y la sociedad paga Iva) y deseamos comprar un piso para alquilar. tengo intencion de recuperar el iva de la compra y me gustaria saber que figura juridica me vendria mejor si vivienda turistica o apartamento turistico (nuestra comunidad autonoma es Andalucia9. no aportariamos ningun servicio adicional en los alquileres. asi mismo saber si desgravaria la hipoteca.
un saludo-

En cuando a lo de la hipoteca no puedo ayudarte. desconozco la respuesta.

En cuanto a la otra duda, el arrendamiento de apartamento turístico lleva IVA y el de vivienda turística está exento si no ofreces servicios de limpieza, cambio diario de sábanas, …

Ver este video: Revientan un cajero automático y se llevan 20.000 euros


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