abril 27, 2017

Los bancos y el alquiler, atajos para driblar el IVA en la compra de una vivienda nueva, Vivienda

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Los bancos y el alquiler, atajos para driblar el IVA en la compra de una vivienda ‘nueva’

Bloques de pisos nuevos del Santander que se venden fiscalmente como usados. | A. Heredia

  • Hacienda considera inmuebles de segunda mano los adjudicados y los pisos de obra nueva arrendados al menos dos aсos aunque no hayan sido transmitidos
  • El mercado estб inundado de estas casas ‘nuevas’ con gravamen de usadas

Jorge Salido Cobo | Madrid

Actualizado viernes 23/08/201309:45 horas

Con el IVA normal que grava la compra de vivienda nueva en el 10% desde el 1 de enero de 2013 (antes, en el superreducido del 4%), acceder a una casa a estrenar supone el mayor esfuerzo impositivo que se recuerda. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual ofrece dos atajos para regatear el IVA y pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (normalmente, en el 7%-8%) en la adquisiciуn de inmuebles que son prбcticamente nuevos salvo sobre el papel: los bancos y el alquiler.

Por el primer atajo, el de los bancos. en la actualidad puede accederse a decenas de miles de pisos que se han adjudicado de obra nueva. pero que ante Hacienda se consideran de segunda mano y estбn sujetos, por lo tanto, al ITP, que fijan y cobran las comunidades autуnomas. Esta fiscalidad se debe a que la Ley del IVA de 1992 deja exentas de dicho impuesto a “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones”. Por lo tanto, el traspaso de las viviendas del promotor a la entidad financiera es el gravado por el IVA convirtiendo al inmueble tributariamente en usado -a pagar el ITP- en sus posteriores transacciones.

Muchos promotores han visto el alquiler como vнa de escape a la crisis despojando a sus viviendas de la caterнa de nuevas

Esta ‘intermediaciуn’ bancaria ya no requiere pagar el IVA y posibilita acceder a un piso en realidad nuevo. Es la vнa mбs conocida para driblar este alto gravamen, pero no la ъnica. El alquiler tambiйn puede despojar legalmente del IVA a inmuebles aparentemente a estrenar. Segъn la citada normativa que rige este impuesto desde hace mбs de dos dйcadas, un inmueble que haya estado arrendado sin opciуn a compra por su promotor durante dos o mбs aсos pierde la categorнa de nuevo ante Hacienda pese a no haber sido objeto de ninguna transmisiуn y su comprador, siempre que no sea el inquilino durante ese periodo, deberб abonar el ITP.

En concreto, en este punto la ley dice que “no tendrб la consideraciуn de primera entrega la realizada por el promotor despuйs de la utilizaciуn ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos aсos por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opciуn de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizу la edificaciуn durante el referido plazo”.

Esta realidad fiscal es a buen seguro desconocida por la mayorнa, pero cobra gran relevancia hoy con el mercado del alquiler inundado tambiйn por pisos de promotores que han visto en este rйgimen una vнa de escape al parуn de las compraventas. Pasado el temporal econуmico, estos profesionales, en la mayorнa de los casos, volverбn a apostar por el rйgimen que es su razуn de ser, la propiedad, y sus inmuebles de obra nueva buscarбn dueсos en lugar de inquilinos que ya deberбn abonar el ITP (si han estado arrendados dos o mбs aсos) en lugar del IVA.

Un cambio del impuesto que se traduce en miles de euros de ahorro

Un cambio del impuesto a pagar tratбndose en realidad de vivienda prбcticamente a estrenar que se traduce en varios miles de euros de ahorro. De este modo, en una compra de una casa 200.000 euros, el desembolso del IVA ascenderнa a 20.000 euros, mientras que el del ITP a 16.000 o 14.000 dependiendo de si la comunidad cobra el 7% u el 8%. Aunque tambiйn es cierto, como han adelantado los expertos, que esta diferencia porcentual acabarб desapareciendo y las CCAA igualarбn el ITP al IVA. La primera en hacerlo fue Galicia, que desde el 1 de marzo de 2013 ya cobra un 10% de ITP -con excepciones-, y le ha seguido ya Cataluсa. que ha igualado ambos gravбmenes a partir del 1 de agosto, y Andalucнa, que cobra desde un 8% a un 10% progresivamente.

Esta ‘conversiуn’ de vivienda nueva a usada vнa banco (adjudicaciуn a bajo precio) o alquiler, unido al hundimiento de las compraventas en general, ya estarнa poniendo su granito de arena al desplome de los ingresos del Estado en la partida de IVA por compra de vivienda. Segъn los ъltimos datos de recaudaciуn de la Agencia Tributaria, los hogares espaсoles tan sуlo dedicaron 25.385 millones de euros a comprar casas a estrenar en 2012. muy lejos de la cifra de 84.890 millones de 2006. Cantidad tambiйn inferior a la de 2011 (29.599), 2010 (41.550), 2009 (45.329), etc. Hay que remontarse hasta 1998 para ver un dato similar (23.787).

Los bancos y el alquiler, atajos para driblar el IVA en la compra de una vivienda nueva, Vivienda

Los bancos y el alquiler, atajos para driblar el IVA en la compra de una vivienda ‘nueva’

Bloques de pisos nuevos del Santander que se venden fiscalmente como usados. | A. Heredia

  • Hacienda considera inmuebles de segunda mano los adjudicados y los pisos de obra nueva arrendados al menos dos aсos aunque no hayan sido transmitidos
  • El mercado estб inundado de estas casas ‘nuevas’ con gravamen de usadas

Jorge Salido Cobo | Madrid

Actualizado viernes 23/08/201309:45 horas

Con el IVA normal que grava la compra de vivienda nueva en el 10% desde el 1 de enero de 2013 (antes, en el superreducido del 4%), acceder a una casa a estrenar supone el mayor esfuerzo impositivo que se recuerda. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual ofrece dos atajos para regatear el IVA y pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (normalmente, en el 7%-8%) en la adquisiciуn de inmuebles que son prбcticamente nuevos salvo sobre el papel: los bancos y el alquiler.

Por el primer atajo, el de los bancos. en la actualidad puede accederse a decenas de miles de pisos que se han adjudicado de obra nueva. pero que ante Hacienda se consideran de segunda mano y estбn sujetos, por lo tanto, al ITP, que fijan y cobran las comunidades autуnomas. Esta fiscalidad se debe a que la Ley del IVA de 1992 deja exentas de dicho impuesto a “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones”. Por lo tanto, el traspaso de las viviendas del promotor a la entidad financiera es el gravado por el IVA convirtiendo al inmueble tributariamente en usado -a pagar el ITP- en sus posteriores transacciones.

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Muchos promotores han visto el alquiler como vнa de escape a la crisis despojando a sus viviendas de la caterнa de nuevas

Esta ‘intermediaciуn’ bancaria ya no requiere pagar el IVA y posibilita acceder a un piso en realidad nuevo. Es la vнa mбs conocida para driblar este alto gravamen, pero no la ъnica. El alquiler tambiйn puede despojar legalmente del IVA a inmuebles aparentemente a estrenar. Segъn la citada normativa que rige este impuesto desde hace mбs de dos dйcadas, un inmueble que haya estado arrendado sin opciуn a compra por su promotor durante dos o mбs aсos pierde la categorнa de nuevo ante Hacienda pese a no haber sido objeto de ninguna transmisiуn y su comprador, siempre que no sea el inquilino durante ese periodo, deberб abonar el ITP.

En concreto, en este punto la ley dice que “no tendrб la consideraciуn de primera entrega la realizada por el promotor despuйs de la utilizaciуn ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos aсos por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opciуn de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizу la edificaciуn durante el referido plazo”.

Esta realidad fiscal es a buen seguro desconocida por la mayorнa, pero cobra gran relevancia hoy con el mercado del alquiler inundado tambiйn por pisos de promotores que han visto en este rйgimen una vнa de escape al parуn de las compraventas. Pasado el temporal econуmico, estos profesionales, en la mayorнa de los casos, volverбn a apostar por el rйgimen que es su razуn de ser, la propiedad, y sus inmuebles de obra nueva buscarбn dueсos en lugar de inquilinos que ya deberбn abonar el ITP (si han estado arrendados dos o mбs aсos) en lugar del IVA.

Un cambio del impuesto que se traduce en miles de euros de ahorro

Un cambio del impuesto a pagar tratбndose en realidad de vivienda prбcticamente a estrenar que se traduce en varios miles de euros de ahorro. De este modo, en una compra de una casa 200.000 euros, el desembolso del IVA ascenderнa a 20.000 euros, mientras que el del ITP a 16.000 o 14.000 dependiendo de si la comunidad cobra el 7% u el 8%. Aunque tambiйn es cierto, como han adelantado los expertos, que esta diferencia porcentual acabarб desapareciendo y las CCAA igualarбn el ITP al IVA. La primera en hacerlo fue Galicia, que desde el 1 de marzo de 2013 ya cobra un 10% de ITP -con excepciones-, y le ha seguido ya Cataluсa. que ha igualado ambos gravбmenes a partir del 1 de agosto, y Andalucнa, que cobra desde un 8% a un 10% progresivamente.

Esta ‘conversiуn’ de vivienda nueva a usada vнa banco (adjudicaciуn a bajo precio) o alquiler, unido al hundimiento de las compraventas en general, ya estarнa poniendo su granito de arena al desplome de los ingresos del Estado en la partida de IVA por compra de vivienda. Segъn los ъltimos datos de recaudaciуn de la Agencia Tributaria, los hogares espaсoles tan sуlo dedicaron 25.385 millones de euros a comprar casas a estrenar en 2012. muy lejos de la cifra de 84.890 millones de 2006. Cantidad tambiйn inferior a la de 2011 (29.599), 2010 (41.550), 2009 (45.329), etc. Hay que remontarse hasta 1998 para ver un dato similar (23.787).

Los bancos y el alquiler, atajos para driblar el IVA en la compra de una vivienda nueva, Vivienda

Los bancos y el alquiler, atajos para driblar el IVA en la compra de una vivienda ‘nueva’

Bloques de pisos nuevos del Santander que se venden fiscalmente como usados. | A. Heredia

  • Hacienda considera inmuebles de segunda mano los adjudicados y los pisos de obra nueva arrendados al menos dos aсos aunque no hayan sido transmitidos
  • El mercado estб inundado de estas casas ‘nuevas’ con gravamen de usadas

Jorge Salido Cobo | Madrid

Actualizado viernes 23/08/201309:45 horas

Con el IVA normal que grava la compra de vivienda nueva en el 10% desde el 1 de enero de 2013 (antes, en el superreducido del 4%), acceder a una casa a estrenar supone el mayor esfuerzo impositivo que se recuerda. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual ofrece dos atajos para regatear el IVA y pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (normalmente, en el 7%-8%) en la adquisiciуn de inmuebles que son prбcticamente nuevos salvo sobre el papel: los bancos y el alquiler.

Por el primer atajo, el de los bancos. en la actualidad puede accederse a decenas de miles de pisos que se han adjudicado de obra nueva. pero que ante Hacienda se consideran de segunda mano y estбn sujetos, por lo tanto, al ITP, que fijan y cobran las comunidades autуnomas. Esta fiscalidad se debe a que la Ley del IVA de 1992 deja exentas de dicho impuesto a “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones”. Por lo tanto, el traspaso de las viviendas del promotor a la entidad financiera es el gravado por el IVA convirtiendo al inmueble tributariamente en usado -a pagar el ITP- en sus posteriores transacciones.

Muchos promotores han visto el alquiler como vнa de escape a la crisis despojando a sus viviendas de la caterнa de nuevas

Esta ‘intermediaciуn’ bancaria ya no requiere pagar el IVA y posibilita acceder a un piso en realidad nuevo. Es la vнa mбs conocida para driblar este alto gravamen, pero no la ъnica. El alquiler tambiйn puede despojar legalmente del IVA a inmuebles aparentemente a estrenar. Segъn la citada normativa que rige este impuesto desde hace mбs de dos dйcadas, un inmueble que haya estado arrendado sin opciуn a compra por su promotor durante dos o mбs aсos pierde la categorнa de nuevo ante Hacienda pese a no haber sido objeto de ninguna transmisiуn y su comprador, siempre que no sea el inquilino durante ese periodo, deberб abonar el ITP.

En concreto, en este punto la ley dice que “no tendrб la consideraciуn de primera entrega la realizada por el promotor despuйs de la utilizaciуn ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos aсos por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opciуn de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizу la edificaciуn durante el referido plazo”.

Esta realidad fiscal es a buen seguro desconocida por la mayorнa, pero cobra gran relevancia hoy con el mercado del alquiler inundado tambiйn por pisos de promotores que han visto en este rйgimen una vнa de escape al parуn de las compraventas. Pasado el temporal econуmico, estos profesionales, en la mayorнa de los casos, volverбn a apostar por el rйgimen que es su razуn de ser, la propiedad, y sus inmuebles de obra nueva buscarбn dueсos en lugar de inquilinos que ya deberбn abonar el ITP (si han estado arrendados dos o mбs aсos) en lugar del IVA.

Un cambio del impuesto que se traduce en miles de euros de ahorro

Un cambio del impuesto a pagar tratбndose en realidad de vivienda prбcticamente a estrenar que se traduce en varios miles de euros de ahorro. De este modo, en una compra de una casa 200.000 euros, el desembolso del IVA ascenderнa a 20.000 euros, mientras que el del ITP a 16.000 o 14.000 dependiendo de si la comunidad cobra el 7% u el 8%. Aunque tambiйn es cierto, como han adelantado los expertos, que esta diferencia porcentual acabarб desapareciendo y las CCAA igualarбn el ITP al IVA. La primera en hacerlo fue Galicia, que desde el 1 de marzo de 2013 ya cobra un 10% de ITP -con excepciones-, y le ha seguido ya Cataluсa. que ha igualado ambos gravбmenes a partir del 1 de agosto, y Andalucнa, que cobra desde un 8% a un 10% progresivamente.

Esta ‘conversiуn’ de vivienda nueva a usada vнa banco (adjudicaciуn a bajo precio) o alquiler, unido al hundimiento de las compraventas en general, ya estarнa poniendo su granito de arena al desplome de los ingresos del Estado en la partida de IVA por compra de vivienda. Segъn los ъltimos datos de recaudaciуn de la Agencia Tributaria, los hogares espaсoles tan sуlo dedicaron 25.385 millones de euros a comprar casas a estrenar en 2012. muy lejos de la cifra de 84.890 millones de 2006. Cantidad tambiйn inferior a la de 2011 (29.599), 2010 (41.550), 2009 (45.329), etc. Hay que remontarse hasta 1998 para ver un dato similar (23.787).

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